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    江苏天晖律师事务所是经江苏省司法厅于2002年2月批准设立的一家综合性合伙制律师事务所。
    

    本所汇集众多缜思求是、勤业敬业、开拓进取的法律人才,全部具有诸如南京大学、浙江大学、东南大学、中国政法大学等著名高校法律专业本科以上学历,百分百获有法学博士、硕士或学士专业学位,皆属懂法律、懂经济、懂外语的复合型律师。其中,多名律师还在各大高校从事公司法、金融法、行政法及经济管理学科的教学和研究,所内设立的博士生导师工作站更是全国首家。

    事务所了解并尊重客户的需求,倡导团队合作精神和专业化追求,业务领域涉及金融、公司与证券、IT与知识产权、工程建设与房地产、海事海商及经济刑法等专业学科。本所在民商类案件的调解、仲裁和诉讼上有大量成功的案例,在投资策划、项目并购等非诉讼实务方面亦有独到见解和成功经验。

    经过十余年来按照行业条线、地域范围的稳健发展之路,本所是中国石化、中国农业银行、中国建设银行、国家电网、紫金农商行等中央和江苏地方知名企业的法律服务供应商,常年为企业提供全国范围内的债权追索、品牌保护、资信调查、投资评估等专项法律服务;此外,本所还为武警江苏消防总队、南京消防支队、南京市质检系统以及包括南京市雨花台区区委、区政府在内的十余个党政、国家机关提供着常年法律顾问服务。

    事务所已多年度荣获江苏省“直优秀律师事务所”称号,荣获“2014至2016年度优秀律师事务所”称号,荣获“2017年律师行业规范化与诚信建设示范律师事务所”称号。

    本所坐拥江苏省南京市软件大道核心区,交通便捷,更拥有现代化的办公条件、广泛的社会协作关系和通畅便捷的政策法律信息渠道。“企所联合、政所合作”的办所宗旨,“缜思求是、仁哲以成”的执业理念,以及严格的内控办案规程和惩戒制度,足以确保天晖律师一直为国内外客户提供优质高效的法律服务。

    

    我们自信,因为我们是最专业的律师团队;我们自豪,因为我们能为您排忧解难。

 

案例集锦

业主换物业要持盾牌,“恶仆欺主”不能忍

 

 

这两天,南京某小区的业主和物业闹得不可开交,物业公司到期后不肯撤离,业主众筹资金购买防暴盾牌、头盔组建“护卫队”,双方剑拔弩张,战火一点就燃。新老物业交接困难,全国普遍,业主和物业之间的关系,为何变成这样?

要点速读

1、业主、物业之间“主仆颠倒”,和物业公司的历史传承、业委会形同虚设有直接关系。
 
2、业主自治并不适合所有小区,但是一条可以尝试的道路。

 

东家换不了管家已成常态

这两天,是南京江宁区最大小区——托乐嘉小区新老物业交接的日子,但老物业就是赖着不肯走。而在今年7月的业主代表大会上,已经通过决议,要更换物业公司,业主代表投票通过率为99.7%。根据《物权法》的规定,三分之二以上业主同意,便可更换物业公司。

从法律层面来看,谁是谁非已经清楚。可是,业主为什么要全副武装呢?据媒体报道,今年10月,小区物业保安和部分业主发生冲突,现场甚至有保安拿着菜刀和警棍追打业主。

类似的新老物业交接冲突,不分时间,不分地点,不分小区高档与否,几乎每天都在上演。基本的格局都是“请神容易送神难”。甚至有极端案件发生,2014年元旦,上海大唐盛世花园小区新老物管交接时,双方对峙互骂,一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群,导致2死6伤。

从物业公司的历史沿袭来看,他们做惯了“二政府”,岂是你想换就能换

在国内小区维权纠纷中,常常是作为管家的物业公司,远远要比作为东家的业主还像主人。

这一特点,要放在物业公司的历史变迁中观察。在90年代商品房推向市场之前,所有的房屋,都是政府所有的公房,作为政府职能部门的房管局行使管理职能。在商品房产生后,物业管理才应运而生。但是,当时比较大的开发商和物业公司,有很多都是从房管部门改制而成。

在这种情况下,物业公司只可能是“管理”的角色,而不可能定位于服务。一方面,地方政府出于便于管理的思维,会主动地赋权物业公司,以增加管理职能;另一方面,由于众所周知的原因,开发商与政府部门有着紧密联系,开发商旗下的物业为了使他们管理主业“名正言顺”,也希望政府部门“授权”物业行使管理职能,双方一拍即合。

所以,现在回过头去看老的《物业管理条例》时,就不难发现当时物业作为“二政府”的深刻烙印。

2007年,根据《物权法》的要求,修订后的《物业管理条例》,也已经将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”,这是定位的巨大变化,情况应该会发生根本变化吧?

改变没有这么容易。当一个人或一个部门,从管理者的角色下野,进入一个服务者的定位,最难改变的是心态,这直接影响他们的行事风格。各行各业都是如此。这决定了我国的物业“管理”向“服务”的转型,必然是一个漫长且艰难的过程。

被寄予厚望的业委会难以施展抱负

中国的小区物业体系比较复杂,有两个概念先要说清楚,一个叫做业主大会,一个叫做业主委员会(简称业委会)。业主大会由所有业主组成,是小区自治管理组织,业主大会通过选举产生业委会,它是业主大会唯一执行机构。

为什么中国的业主和物业之间会有“主仆颠倒”这种情况出现呢?最根本的原因是,本应该强势的业主大会和业委会没有起到作用——业主不能有效地组织起来,缺乏沟通、交流和共同行动的能力。

有房地产律师论证,对于有几千户居民的社区来说,物业公司基本上不可能被炒掉。既然无法找到开几千业主会议的地方,就只能采用书面形式征求业主意见,而靠挨家挨户敲门,不可能征集到三分之二业主的反对票。

即使像托乐嘉小区一样,收齐了反对票,物业公司如果打定主意不走,业主往往也无计可施。因为根据现行《物业管理条例》的规定,业委会不具有法人资格。没有法人资格的业委会如果起诉开发商(包括物业公司),手续非常麻烦。以某地法院公布的数据为例,在2013年受理的298件物业管理纠纷中,只有2件为业委会代表业主起诉,其余均为业主个人与物业公司之间的纠纷。

为什么业委会一直不具备法人资格,而只能在少数地区试点呢?根本原因是,地方政府不支持。理由如前所述:1,地方政府和开发商之间有着千丝万缕的利益关系,物业管理又恰好是开发商利益中的一部分;2,不希望业主组织起来维权,一维权就会起纠纷,就会有群众聚集事件,地方政府最头疼的就是这些事。

所以,给业委会赋权一直没有提上议事日程。


业主自治或许是一条值得探索的路

从上两段分析的病灶来看,让业委会具备法人资格、切断地产商和物业公司的裙带关系,都是目前“东家难换管家”的应对之策。而不是不缴物业费。


中国物业的特色是飞扬跋扈,中国业主的特色是拖欠物业费,甚至有业主认为“拒绝交费,可以帮助物业意识到咱们业主的价值”“只要这个小区还有一个人没交物业费,我就不交”,某些业主的这类行为,毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。

学会做业主,也需要一个过程。这不仅仅是“我是主人”的问题,还是“我怎么做主人”的难题。严格意义上,业委会是“有产者联盟”,是一群想要保护私产的人聚合在一起,他既有公共性(争取小区公共利益),也有私人性(小区内租房者无权参加业委会)。

既然是“有产者联盟”,那么它就有自治的可能。实际上,在全国各地,已经出现了不少业主自治(通过业委会)的成功案例。一般模式是,小区业主对物业公司不满意,撤换后还是不满意,遂由业委会聘请物业经理人,组建管理团队,设财务、绿化保洁、停车管理、治安和保修等小组,各小组负责人由业委会成员担任。

业主自治模式
业主自治模式

在业主自治过程中,会出现很多问题,翻看成功的案例,一般有以下几点经验教训:1,小区不能过于庞大;2,要有非常负责的业委会;3,要确保资金安全和公开;4,要配合度很高的业主。

如果能满足以上4个条件,业主自治的效果或许会比交由物业公司负责更好。总之,这是一条值得探索的道路,它最大程度地满足了业主当家作主的想法,也是培育公民社会的重要前站。

 

                                                                        来源于:看点  ~张德笔

 


 

物业公司是向业主提供服务的服务者,业主是花钱购买服务的顾客,为什么这笔生意不仅没有“买卖不成仁义在”,反而一定要弄得这么难看呢?