受托人以自己名义与他人签订合同后作为被告是否适格

（房屋租赁纠纷案）

 

       【要点提示】

       1、签订《合作确认书》后，能否认定双方租赁关系成立？

       2、《确认书》受托人以自己名义与第三人订立合同后，受托人披露委托人后，如何确定适格被告？

       【案例索引】

       安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2010）镜民一初字第00046号

       合议庭组成人员：审判长汪晓强   代理审判员王敏   人民陪审员王根柳

       【案情】

       原告：芜湖华强旅游城商业管理有限公司，住所地芜湖市银湖北路华强广场B座3楼,组织机构代码66290967-8。

       法定代表人:胡新安，董事长。

       委托代理人:朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。

       被告：张维奇，男，1963年10月26日出生，芜湖经济技术开发区管委会建设管理处干部，住芜湖市园丁一期4幢1单元302室。

       第三人:芜湖味美煲饮食有限公司，住所地芜湖市银湖北路华强城市广场C108-2、C109号，组织机构代码66624570-9。

       法定代表人:熊荣华，总经理。

       委托代理人:朱国干，安徽盛国律师事务所律师。

       审理查明：2007年8月21日，被告张维奇向原告出具书面《申请表》一份，载明：公司名称系芜湖味美煲饮食有限公司；联系人：张维奇；经营业态：餐饮；经营品牌：味美煲；并包括租赁房屋意向面积、铺位、租金等事项。2007年8月28日，被告张维奇（乙方）与原告芜湖华强公司（甲方）就租赁芜湖华强城市广场项目内C区108-2、109号房屋签订了《确认书》，约定：张维奇租赁的房屋面积为292平方米，经营品牌为“味美煲餐饮”；租期三年，第一年租金13140元/月，自第二年起每年递增8%，免租期为四个月，装修期为两个月；签订本协议时, 乙方向甲方支付定金13140元，作为乙方履行签署本确认书的保证，甲方因此将乙方经营场地保留；定金由甲方在双方正式签署租赁合同之前保存，待甲乙双方签署租赁合同之后定金将自动转为乙方履行的租赁合同之保证金的一部分，但不计利息。乙方如有疑义应在三个工作日内向甲方提出，超出十个工作日甲方有权没收乙方之定金50%部分，超出二十个工作日甲方有权没收乙方之全部定金；甲方如有异议也需在三个工作日内向乙方提出，同时无息返还收取乙方之全额定金；本确认书仅为甲乙双方合作的初步意向，甲乙双方有关租赁的具体权利义务和其他条款以正式商铺租赁合同为准；如甲乙双方未能达成正式商铺租赁合同，本确认书自动解除，自始无效；本确认书自双方签字盖章后生效，有效期至2007年12月31日，最终以甲方与乙方签订的正式合同为准。《确认书》签订次日，芜湖华强公司将房屋的钥匙交付给被告。2007年8月21日被告张维奇支付房屋租赁保证金13140元。2007年10月18日，租赁房屋由被告用于经营“味美煲餐饮”。

       2007年12月，芜湖华强公司向被告张维奇邮寄一份《芜湖华强城市广场租赁合同》，合同约定免租期为肆个月，免租期自2007年11月1日至2008年2月29日止，从2008年3月1日开始交纳租金。被告张维奇拒绝签收该份合同。

       2008年2月，被告经营的“味美煲餐饮”因房屋渗水等原因而停业。被告张维奇使用房屋期间一直未交纳租金，至今也未将房屋交付给原告。

       诉讼过程中，被告张维奇披露其签订《确认书》系受第三人味美煲公司的委托，法院依职权追加味美煲公司作为本案第三人参加诉讼。第三人味美煲公司认可被告张维奇系受其委托签订合同，但未将该委托告知原告。原告芜湖华强公司对被告张维奇与第三人味美煲公司之间的关系不清楚。

       上述事实有下列证据予以证明：

       1.芜湖华强公司的企业法人营业执照、身份证，证明原、被告的基本情况。

       2.房地产权证，证明租赁房屋已取得所有权登记。

       3.函，证明芜湖华强公司有权出租租赁房屋。

       4. 《申请表》，证明被告张维奇向原告申请租赁华强城市广场铺位。

       5. 《确认书》，证明芜湖华强公司就租赁房屋签订了合作确认书。

       6.收据，证明被告向原告交付了合作确认书中约定的定金。

       7.租赁合同、邮寄赁证，证明原告向被告提供租赁合同，但被告拒绝签订租赁合同并退还合同。

       8.照片，证明租赁房屋渗水情况。

       9.报告，证明第三人与原告有事实上的租赁关系，因原告没有解决承租房屋渗水问题而没有签订合同。

       原告诉称:2007年夏天，原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司（以下简称芜湖华强公司）将芜湖华强城市广场店铺对外公开招租，被告与原告协商承租店铺事宜。同年8月21日，为了能取得店铺的承租权，被告向原告提交了《华强城市广场意向铺位申请表》（以下简称申请表）并支付了定金13140元。同年8月28日，原、被告双方签订了《芜湖华强城市广场合作确认书》（以下简称确认书），约定原告将芜湖华强城市广场项目内C区108-2、109号经营场地租赁给被告，用于经营味美煲餐饮；签订本协议时，被告向原告支付定金13140元，作为被告履行签署本确认书的保证，原告因此将被告经营场地保留；《确认书》为双方合作的初步意向，双方有关租赁的具体权利义务和其它条款以正式商铺租赁合同为准；如双方未能达成正式商铺租赁合同，本确认书自动解除，自始无效；本确认书自双方签字盖章后生效，有效期至2007年12月31日等内容。为保留被告的经营场地，原告将房屋钥匙交给被告。同年10月，原告向被告提供一份正式的租赁合同，被告一直未予签订。原告此后要求被告返还房屋，但被告至今未将房屋返还给原告。原告认为原、被告双方签订的《确认书》合法有效，被告拒绝与原告签订租赁合同，使双方之间构成了不定期租赁合同关系，故原告诉至法院请求判令：1、解除原告华强公司与被告张维奇签订的《确认书》；2、被告张维奇将芜湖华强城市广场C区108-2、109号房屋恢复原状后返还给原告；3、被告张维奇支付原告自2007年9月4日起至返还房屋之日止的租金（2008年9月31日前按每月13140元，2008年10月1日起按每月14191.2元计算，2009年10月1日起按每月15327.08元）及水电费2864.23元。

       被告张维奇辩称：原告为了让其商业街能及时开业，大张旗鼓造势进行招商。被告受朋友委托与原告进行了洽谈，所有手续都是受第三人委托为其办理。合同意向书是被告签订的，但这只是申请表，上面已说明经营品牌为“味美煲”。《确认书》第六条明确约定以正式合同为准，这是一份临时协议书，其有效期至2007年12月31日。《确认书》到期后没有签订正式合同，该《确认书》就无效。原告起诉的被告主体不适格。第三人没有签订合同是因为租赁房屋楼面渗水，原告没有解决，致第三人停业关门。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。

       第三人芜湖味美煲饮食有限公司（以下简称味美煲公司）在庭审中述称： 2007年曾委托被告与原告签订一份协议书，被告只是受托人，不是将租赁房屋转租给第三人。第三人一直没有缴纳房租是因为房屋渗水，曾多次要求原告解决该问题，但是原告均未解决。

       【审判】

       芜湖市镜湖区人民法院审理认为：被告张维奇向原告出具的《申请书》已构成要约缴请。其后原、被告双方自愿签订《确认书》，依据法律规定，签订《确认书》时合同成立，故双方应按合同约定履行相关权利义务。被告辩称其是受第三人味美煲公司的委托签订合同，非实际承租人，不应作为本案被告，但被告张维奇并未将房屋实际承租人味美煲公司向原告方披露，且原告并不知道第三人味美煲公司系委托人，其选择签订《确认书》的张维奇作为本案被告并无不当，故对被告张维奇的此项辩解不予采纳。原告请求解除原、被告双方签订的《确认书》，而双方所签订的《确认书》明确约定自2007年12月31日终止，故该《确认书》的效力至2007年12月31日止。2007年12月23日，芜湖华强公司向被告张维奇提供租赁合同，被告张维奇拒绝签收，致正式合同没有签订。被告张维奇依据确认书取得房屋的使用权，在正式租赁合同未签订的情况下，被告继续使用房屋的行为使双方形成了不定期租赁关系。因被告在使用房屋期间一直未交纳房屋租金，且无法定和约定免租事由，故原告要被告返还房屋的诉请应予支持，被告张维奇应在合理期限内将房屋腾空交付原告，并支付相应房租和水电费。由于原、被告双方签订的《确认书》中明确约定装修期及免租期合计为6个月，故租金应从2008年3月1日开始计算。考虑到涉案租赁房附近实际房屋租赁价格，本院酌定芜湖华强公司的租金损失按双方签订的《确认书》中约定的租金的一半即每月6570元计算，据此，原告自2008年3月1日至2009年11月31日的租金损失为131400元。截至2009年11月31日的水电费，由被告张维奇凭票据负担。

       【适用法律】

       根据《中华人民共和国合同法》第三十三条、第二百二十三条、第四百零三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条。

       【裁判结果】

       一、原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司与被告张维奇签订的《芜湖华强城市广场合作确认书》于2007年12月31日终止。

       二、被告张维奇于判决生效之日起十日内将芜湖华强城市广场C区108-2、109号房屋腾空交付给原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司。

       三、被告张维奇于判决生效之日起十日内赔偿原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司房屋租金损失131400元，并凭票据支付原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司水电费。

       四、驳回原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司其他诉讼请求。

       本案案件受理费18300元，原告芜湖华强旅游城商业管理有限公司负担11193元，被告张维奇负担7107元。

       【评析】

       本案虽然是一起房屋租赁纠纷案件，却涉及到《中华人民共和国合同法》第四百零三条中关于“第三人选择权”的问题。案件争议的焦点是：

       1、原告以《确认书》的签订人作为被告是否适格。本案中，原告提交的《申请表》、《确认书》上签字均是被告，且被告并未向原告披露其受味美煲公司委托订立合同，直至诉讼期间才披露其受味美煲饮食公司的委托。法院向原告释明选择相对人时，原告选择《确认书》上的相对方为被告。依据《中华人民共和国合同法》第三十三条的规定：“双方可以在合同成立之前先签订确认书，签订确认书时合同成立”。故签订确认书时已形成租赁关系。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的……，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人……”。原告因相对方存在迟延支付租金提起诉讼，被告披露系受第三人委托，原告此时有权选择委托人或受托人作为相对人主张其权利。法院也有义务向原告释明其选择权。原告选择受托人张维奇为本案被告，符合法律规定。该条也规定了第三人一旦行使了选择权，即不得再行变更。即使第三人选择的相对人没有履行能力，根据法律规定也不能变更，这只能视为一种正常的诉讼风险。

       2、原告是否有权解除原、被告间的房屋租赁关系。原、被告双方在《确认书》期满后，一直未签订正式的房屋租赁合同。被告向原告交纳房屋租赁保证金，领取钥匙后对房屋进行装修并营业，使原、被告之间形成了不定期的租赁关系。原告作为出租人可随时解除合同，并要求被告支付占有使用费。第三人述称因承租房屋一直存在渗水，才未支付租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故第三人认为房屋渗水可以相应减少租金或者延长租期而不能拒不付租金。并且，第三人因未介入而无法行使抗辩权。故原告可要求解除原、被告间的房屋租赁关系。