★★★这样的房子不得不买吗？

聂朝晖[*]

【案情简介】

2010年12月3日，原告林某某、陈某某(以下简称原告)与被告泰州市某某房地产开发有限公司（以下简称被告）签订了建筑面积为121.74平方米的房产以及相应的阁楼等的《商品房买卖合同》，合同价款合计为569875元。原告按照合同约定履行了付款义务，并且于2012年7月30日缴纳契税12717元。在被告将涉案房屋交付给原告、原告验房过程中，原告发现被告交付的房屋存在严重的大面积渗漏问题，先后报修十余次，经被告多次维修后，仍然存在多处严重渗漏。2014年3月20日，原告委托律师向被告发《律师函》，决定解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），被告签收了该解除商品房买卖合同的《律师函》，且未提出异议。2014年8月，原告以房屋存在质量问题严重影响正常居住向人民法院提起诉讼。期间，适逢泰州市姜堰地区下雨，原告遂委托姜堰市公证处通过出具《公证书》的形式对案涉房屋严重漏雨、不能、也无法居住使用的情况进行证据保全。庭审中，原告向法庭提交了《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《维修记录证明》、《律师函》、《公证书》等书面证据。

【裁判要旨】

一审法院适用简易程序审理了该案。在案件审理中，原告认为，被告交付的房屋存在大面积渗漏，并且多次报修后仍不能修复，严重影响原告正常居住，致使合同目的不能实现。原告委托律师向被告发送了决定解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的《律师函》，被告签收了该函且未提出异议。据此，请求判令解除商品房买卖合同，被告协助原告办理过户手续并承担过户费用及要求被告返还房屋价款、办证税费及利息、要求被告支付商品房价格差价。

被告辩称，案涉房屋不存在严重影响原告正常居住、致使合同目的不能实现的质量问题，被告在原告报修后积极组织人员制作维修方案，并进场维修，且原告数次报修内容均不同，并非原告所称维修后仍存在严重渗漏，请求驳回原告的全部诉讼请求。

一审法院经审理认为，房屋漏水、墙面渗水的质量问题在目前房屋建筑工程中属于一般质量问题，可以通过维修予以解决，不属于房屋主体结构质量问题，一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋因严重漏水无法进行修复已达到“严重影响居住”的程度，才可依《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《解释》）第13条第1款的规定请求解除合同和赔偿损失，但原告目前提交的证据尚不足以证明其主张。一审法院判决，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，判决驳回原告的诉讼请求。[†]

原告不服一审判决提起上诉称，原审判决故意遗漏认定涉案房产的商品房买卖合同已经解除的事实，认定涉案“房屋存在漏水、墙面渗水的质量问题，”但“此类质量问题属于一般质量问题”、“一般不会导致合同买受人不能实现合同目的”，该认定、推理毫无依据、法律逻辑混乱。

二审法院审理后，还是认为案涉房屋存在漏水、墙面渗水在房屋建筑工程中属一般质量问题，不属于房屋主体结构质量问题，且上诉人所举证据并不能证明房屋质量问题严重影响上诉人居住使用，认定案涉房屋的质量问题未达到严重影响居住使用的程度。据此，上诉人虽然向被上诉人发送了解除合同的通知，但不能证明其解除合同的理由符合法律规定应当具备的条件，解除合同的行为无效。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。[‡]

【律师观点】

律师认为，一、二审法院在处理该案件中至少存在两个问题，简要而言：（1）两审法院的判决均未正确理解最高人民法院《解释》第12条的“主体结构不合格”与第13条的“严重影响正常居住”之间的关系，在法律理解层面存在片面性、局限性和机械性。（2）房屋买受人作为原告根据《解释》第13条以及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）所赋予的法定解除权委托律师向出卖人发《律师函》、明确提出解除双方之间所签订的房屋买卖合同。《律师函》实质是原告向被告发出的解除房屋买卖合同的通知。根据《合同法》的规定，案涉房屋买卖合同已经于被告签收解除合同的通知，即《律师函》时已经解除。一、二审法院无视事实和法律规定做出的一审、二审判决当然是错误的。

一、关于房屋质量问题

《解释》第12条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第13条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 从该司法解释的体系上来看，《解释》第13条应是对除第12条因房屋主体结构质量问题以外的，其他严重影响正常居住使用的商品房质量问题的买受人合同解除权和损害赔偿请求权的保障。据此，我们可以看出最高人民法院基于商品房买卖合同纠纷特点，区分了房屋质量问题的原因或部位，进而以严重程度对质量问题再进行区分，层次分明：首先，买受人在房屋主体结构质量不合格时享有合同解除权；其次，非房屋主体结构质量不合格，但是一旦房屋质量达到“严重影响正常居住使用”的程度时，买受人也享有合同解除权。

本案中，一审、二审人民法院均认定该房屋存在严重质量问题。但是，是否具备《解释》第13条所规定的“严重影响正常居住使用”，即房屋买卖合同的解除条件时，一审、二审人民法院始终强调原告作为买受人应当提供一个“涉案房屋有质量问题而且严重影响正常居住使用”的评估或鉴定结论。再但是，在司法实践中，根本没有任何一个评估机构或鉴定结构可以、有权出具房屋质量“严重影响正常居住使用”的评估或鉴定结论。显然，按照一、二审法院对《解释》第13条的片面、局限、机械的理解，结合司法实践中没有任何机构可以、有权出具相应评估或鉴定结论的实际情况，对本案的一、二审法院而言，最高人民法院《解释》第13条的规定完全是“水中月、镜中花”、没有任何实际意义，更不要提司法解释对全国法院审判中具体应用法律所应当具备的普遍司法效力了。

从保护消费者权益的角度看，作为一个消费者购买日常生活用品（比如一双皮鞋）尚且有“三包”、退换货的保障，原告在2010年花费了两代人大半辈子积蓄去购买了该套住房，却在已经付款4年之后仍不能正常使用该房产，而且通过诉讼这一最后的权益保障机制，仍达不到解除合同、退房的目的，还不得不将巨额购买的该套房屋不断的、不断的交给开发商、施工队去维修，3年过去了、5年过去了，房屋还是因为大面积渗漏而不能正常装修、使用。一审、二审的诉讼结果竟然是人民法院判决称这套下雨时可以成为“水帘洞”的房子、大面积渗漏的房子，原告无权退、不得不买，原告作为房屋买卖合同中的一方、“消费者”，其作为一个普通消费者的合法权益显然没有得到司法权的保护。

二、房屋买卖合同是否已经解除

《合同法》第96条规定，“当事人以第94条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第24条规定，“当事人以合同法第96条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。

本案中因非房屋主体结构质量问题已经严重影响到买受人的居住使用，买受人因此享有《解释》第13条规定的合同解除权和损害赔偿请求权，符合《合同法》所规定的法定解除条件。因此，本案原告委托律师向被告发具《律师函》，明确解除双方之间签订的房屋买卖合同，被告作为出卖人也于2014年3月21日签收，根据解除权的形成权性质，合同于被告签收《律师函》时即已经解除。原告于2014年8月19日向泰州市姜堰区人民法院提起诉讼，请求确认合同解除并要求被申请人返还本息及赔偿相应的损失，应当有事实和法律依据。

律师认为，自被告签收到解除房屋买卖合同的通知，即《律师函》之日起，至买受人作为原告向人民法院提起本起诉讼时间间隔近5个月，已经远远超出了司法解释规定的3个月的期间。作为房屋买卖合同的出售方，被告即便对原告解除合同存有异议，但是，该被告既没有在收到解除合同的通知之日起3个月内向原告提出异议，也没有向人民法院提出诉讼主张该异议，根据《合同法司法解释（二）》的规定，律师认为，房屋买卖合同的出售方就该合同被解除已经丧失了胜诉权，案涉房屋买卖合同已经被买受人通过行使法定解除权的方式予以解除应当依法被确认无疑。