业主换物业要持盾牌，“恶仆欺主”不能忍

 

 

这两天，南京某小区的业主和物业闹得不可开交，物业公司到期后不肯撤离，业主众筹资金购买防暴盾牌、头盔组建“护卫队”，双方剑拔弩张，战火一点就燃。新老物业交接困难，全国普遍，业主和物业之间的关系，为何变成这样？

要点速读

1、业主、物业之间“主仆颠倒”，和物业公司的历史传承、业委会形同虚设有直接关系。
 
2、业主自治并不适合所有小区，但是一条可以尝试的道路。

 

东家换不了管家已成常态

这两天，是南京江宁区最大小区——托乐嘉小区新老物业交接的日子，但老物业就是赖着不肯走。而在今年7月的业主代表大会上，已经通过决议，要更换物业公司，业主代表投票通过率为99.7%。根据《物权法》的规定，三分之二以上业主同意，便可更换物业公司。

从法律层面来看，谁是谁非已经清楚。可是，业主为什么要全副武装呢？据媒体报道，今年10月，小区物业保安和部分业主发生冲突，现场甚至有保安拿着菜刀和警棍追打业主。

类似的新老物业交接冲突，不分时间，不分地点，不分小区高档与否，几乎每天都在上演。基本的格局都是“请神容易送神难”。甚至有极端案件发生，2014年元旦，上海大唐盛世花园小区新老物管交接时，双方对峙互骂，一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群，导致2死6伤。

从物业公司的历史沿袭来看，他们做惯了“二政府”，岂是你想换就能换

在国内小区维权纠纷中，常常是作为管家的物业公司，远远要比作为东家的业主还像主人。

这一特点，要放在物业公司的历史变迁中观察。在90年代商品房推向市场之前，所有的房屋，都是政府所有的公房，作为政府职能部门的房管局行使管理职能。在商品房产生后，物业管理才应运而生。但是，当时比较大的开发商和物业公司，有很多都是从房管部门改制而成。

在这种情况下，物业公司只可能是“管理”的角色，而不可能定位于服务。一方面，地方政府出于便于管理的思维，会主动地赋权物业公司，以增加管理职能；另一方面，由于众所周知的原因，开发商与政府部门有着紧密联系，开发商旗下的物业为了使他们管理主业“名正言顺”，也希望政府部门“授权”物业行使管理职能，双方一拍即合。

所以，现在回过头去看老的《物业管理条例》时，就不难发现当时物业作为“二政府”的深刻烙印。

2007年，根据《物权法》的要求，修订后的《物业管理条例》，也已经将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”，这是定位的巨大变化，情况应该会发生根本变化吧？

改变没有这么容易。当一个人或一个部门，从管理者的角色下野，进入一个服务者的定位，最难改变的是心态，这直接影响他们的行事风格。各行各业都是如此。这决定了我国的物业“管理”向“服务”的转型，必然是一个漫长且艰难的过程。

被寄予厚望的业委会难以施展抱负

中国的小区物业体系比较复杂，有两个概念先要说清楚，一个叫做业主大会，一个叫做业主委员会（简称业委会）。业主大会由所有业主组成，是小区自治管理组织，业主大会通过选举产生业委会，它是业主大会唯一执行机构。

为什么中国的业主和物业之间会有“主仆颠倒”这种情况出现呢？最根本的原因是，本应该强势的业主大会和业委会没有起到作用——业主不能有效地组织起来，缺乏沟通、交流和共同行动的能力。

有房地产律师论证，对于有几千户居民的社区来说，物业公司基本上不可能被炒掉。既然无法找到开几千业主会议的地方，就只能采用书面形式征求业主意见，而靠挨家挨户敲门，不可能征集到三分之二业主的反对票。

即使像托乐嘉小区一样，收齐了反对票，物业公司如果打定主意不走，业主往往也无计可施。因为根据现行《物业管理条例》的规定，业委会不具有法人资格。没有法人资格的业委会如果起诉开发商（包括物业公司），手续非常麻烦。以某地法院公布的数据为例，在2013年受理的298件物业管理纠纷中，只有2件为业委会代表业主起诉，其余均为业主个人与物业公司之间的纠纷。

为什么业委会一直不具备法人资格，而只能在少数地区试点呢？根本原因是，地方政府不支持。理由如前所述：1，地方政府和开发商之间有着千丝万缕的利益关系，物业管理又恰好是开发商利益中的一部分；2，不希望业主组织起来维权，一维权就会起纠纷，就会有群众聚集事件，地方政府最头疼的就是这些事。

所以，给业委会赋权一直没有提上议事日程。

业主自治或许是一条值得探索的路

从上两段分析的病灶来看，让业委会具备法人资格、切断地产商和物业公司的裙带关系，都是目前“东家难换管家”的应对之策。而不是不缴物业费。

中国物业的特色是飞扬跋扈，中国业主的特色是拖欠物业费，甚至有业主认为“拒绝交费，可以帮助物业意识到咱们业主的价值”“只要这个小区还有一个人没交物业费，我就不交”，某些业主的这类行为，毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。

学会做业主，也需要一个过程。这不仅仅是“我是主人”的问题，还是“我怎么做主人”的难题。严格意义上，业委会是“有产者联盟”，是一群想要保护私产的人聚合在一起，他既有公共性（争取小区公共利益），也有私人性（小区内租房者无权参加业委会）。

既然是“有产者联盟”，那么它就有自治的可能。实际上，在全国各地，已经出现了不少业主自治（通过业委会）的成功案例。一般模式是，小区业主对物业公司不满意，撤换后还是不满意，遂由业委会聘请物业经理人，组建管理团队，设财务、绿化保洁、停车管理、治安和保修等小组，各小组负责人由业委会成员担任。

业主自治模式
业主自治模式

在业主自治过程中，会出现很多问题，翻看成功的案例，一般有以下几点经验教训：1，小区不能过于庞大；2，要有非常负责的业委会；3，要确保资金安全和公开；4，要配合度很高的业主。

如果能满足以上4个条件，业主自治的效果或许会比交由物业公司负责更好。总之，这是一条值得探索的道路，它最大程度地满足了业主当家作主的想法，也是培育公民社会的重要前站。

 

                                                                        来源于：看点  ~张德笔

 

 

物业公司是向业主提供服务的服务者，业主是花钱购买服务的顾客，为什么这笔生意不仅没有“买卖不成仁义在”，反而一定要弄得这么难看呢？