1477平方楼房只卖38万元　一块“唐僧肉” 看谁能吃到

　　一、引子

　　一块“唐僧肉！” 看谁能吃到？！

　　案情简介：镇江丹阳市绣花毛巾厂，以自有厂房面积1477.44平米（两层楼砖混结构）为当地导墅镇下琴村民委员会的60万元债务提供担保。2010年11月30日，丹阳法院判决：如被告导墅镇下琴村民委员会到期不能履行上述义务，原告有权以绣花毛巾厂的抵押房产折价或拍卖，拍卖后的价款优先受偿。因导墅镇下琴村民委员会到期未履行上述义务，原告申请法院拍卖，1477.44平米面积厂房被评估为60.06万元。

　　这是一块“唐僧肉！”看谁能吃到？！

　　结果：据丹阳法院称：先后组织了三次拍卖，前2次拍卖均无人到场，最后一次于2013年6月1日拍卖，一人到场应价38.44万元，每平方257元。由于三次拍卖均未通知该厂房的承租人。承租人以未通知优先购买权人为由向丹阳法院提出异议，丹阳法院以“不知道有承租人存在”为由驳回。承租人不服上诉于镇江中级法院。中级法院以“先抵后租的，承租人无优先购买权”驳回！

　　二、事发

　　承租人突然接到搬出通知

　　2013年7月2日，丹阳法院执行局法官突然口头通知丹阳市绣花毛巾厂的承租人丹阳美格纺织厂：此厂房被拍卖，要求抓紧搬出。

　　丹阳美格纺织厂在此开办3年了，是一个30多人的小微企业，座落在丹阳市导墅镇下琴村，该厂自2010年6月1日起至今，承租原丹阳市绣花毛巾厂厂房（房产证960116号）作为本企业住所地，并办理了工商登记，租期至2020年6月1日。

　　承租人丹阳美格纺织厂负责人突然接到这个“命令”，懵了！这个厂什么时间拍卖的？在哪里拍卖的？哪个拍卖公司拍卖的？拍卖公告在哪里？拍卖的成交协议在哪里？一无所知！执行局法官一句话：限定7月17日前搬出。

　　据丹阳美格纺织厂负责人介绍，当时她向法官解释：这是我们厂早就承租的房子，如果拍卖，应通知我们承租人，我们有优先购买的权利。可执行局法官说，这个房子是抵押的。厂负责人又将相关法条提供给法官，法律规定先抵后租仍有优先购买权。7月8日，美格纺织厂提交执行异议书给丹阳执行法官。

　　三、向丹阳法院提交执行异议书

　　一审裁定：法院认为美格厂不是“已知的优先购买权人”

　　因为“不知道”有这么个承租企业

　　丹阳美格纺织厂提交执行异议书后，丹阳法院执行局于7月19日、8月9日两次组织了执行听证。工商资料、租赁协议、工人证言等大量客观事实铁证如山：表明了自2010年6月1日起，美格纺织厂在这个被拍卖的厂房承租至今。

　　然而，戏剧性的事又有发生：时约8月12日上午，丹阳法院执行人员找到出租人原丹阳市绣花毛巾厂负责人张洪泉查问：经查，你们与美格纺织厂的出租协议是假的！美格纺织厂的印章是假的！要追究私刻公章的刑事责任！要不追究你们私刻公章的刑事责任也行，但你们厂整体卖给现在的买受人行不行？

　　张洪泉，一个60多岁的老人，一个曾当选为丹阳市的人大代表，义愤填膺！当天，张洪泉就告诉美格纺织厂。美格纺织厂当天就分别去市工商局、市公安局找到有关部门，调阅当年刻公章的一系列手续，并找到当年刻公章的营业部，查到了当年公安局介绍信。随后，将这一系列手续送至丹阳法院执行局。

　　8月20日早上，又一场戏开始：职工们上班时间，几辆车堵在厂区门外。车上人大喊：“你们回家去吧，不要上班了，这个厂我们买下了，是我们的了，丹阳法院执行局长跟我们说了，马上强制执行！”

　　真的不是空穴来风！

　　8月23日，丹阳法院作出裁定，驳回美格纺织厂的执行异议。其理由是：法律规定通知“已知的优先购买权人”，而此前法院不晓得有个美格纺织厂，所以美格纺织厂不是法院“已知的优先购买权人”！

　　这一结果，实在是令人不可思议！哭笑不得！美格纺织厂在这里已经“三岁”，美格纺织厂也不知道要去法院“报户口”。

　　因为“法院不知道”，就剥夺了法律赋予美格纺织厂的优先购买权。

　　四、抗争

　　承租人美格纺织厂“5问”执行局

　　1问：丹阳法院应不应该知道？

　　首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”据此，丹阳法院有义务对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录。

　　其次，据出租人陈述，早就向执行人员说过，此厂房已出租给美格厂。

　　再次，执行人员不可能视而不见，充耳不闻。厂区30多人上班、机器运转、厂牌显明等等。以法院“不知情”驳回承租人的申辩苍白无力。美格厂是工商登记在册的，并非“地下工厂”，30多人在这厂房中生产了3年，这里并非空关、承租人并非下落不明，并非远走异国他乡。法院是真的“不知情”、“不知道”，还是搪塞？

　　按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，有理由推定法院应当知道有承租人。一个正常办案人员，在执行、评估、拍卖这么多环节上，每一个环节都有义务查清标的物的当前现实使用状况。一个30多人的小微企业，不能因为法院不知道就剥夺了法律赋予的优先购买权。法院能否在执行、评估、拍卖多环节中，竟然连标的物现实状况都未查清，就进入拍卖？

　　2问：丹阳法院未尽到通知义务，责任在谁？

　　其一：丹阳法院认为，美格厂不是“已知的优先购买权人”。以“不知道”来摆脱通知义务。这一所谓的理由，是不是官僚主义的一种表现。

　　其二：2005年7月下发的苏高发审委（2005）11号《江苏省高级人民法院执行工作细则》第74条规定，“执行员应提前5日书面通知当事人、担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日期到场。”此规定明确3点，一是5日前，二是必须书面形式通知，三是在担保物权人前没有“已知”二字。

　　3问：现任村委会领导不知情，能不能成为法院“不知”的理由？

　　法院听证中，当地的下琴村现任领导反映：因五个村集体刚合并起来，对美格厂不知情。刚到任领导不知道有个美格厂，情有可原，但并不等于美格厂就不存在。几个村刚合并，领导不一定对辖区所有情况都一清二楚，但是三年前就在工商局注册登记的美格厂法人客观存在的事实不可否定。好比领导刚到一个单位，不知道有这么一个人，但不能否认这个人的客观存在。“法人”美格厂交税、当地受交各种费用、解决30多人的就业等都是不可否认的客观事实。法院用“村领导不知情”来作为“所以法院不知情”的理由，推论妥否？更何况村领导在书面说明中已经明确表示，合并村后去过美格厂，只不记得的是厂名了。

　　4问：程序是好玩弄的吗？同一厂房，首次拍卖为什出现三份不同拍卖公告？

　　《中华人民共和国拍卖法》第四十六条规定： 拍卖公告应当载明下列事项：（一）拍卖的时间、地点；（二）拍卖标的；（三）拍卖标的展示时间、地点；（四）参与竞买应当办理的手续；（五）需要公告的其他事项。第四十七条规定： 拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条：拍卖应当先期公告。拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。承租人调查后发现：该厂房首次拍卖，竞然有三份不同拍卖公告。三家媒体分别发布的第一次拍卖公告，公告内容出现差异。第一份：在人民法院诉讼资产网，拍卖时间是虚拟的，拍卖地点与其他媒体上的地点相差甚远；第二份：在受托人拍卖公司网，从公告日至拍卖日只有一周，而不动产拍卖法律规定至少提前15日公告；第三份：在丹阳日报。这三份公告，出现三个版本，尤其在拍卖标的咨询展示时间、拍卖时间、拍卖地点、保证金缴纳时间和银行、竞买登记截止时间等方面出现了差异。三份公告，时间地点都不统一，这不是瑕疵，而是“全疵”，是程序严重违法。然而，丹阳法院说，以丹阳日报公告为准，因为委托方的丹阳人民法院诉讼资产网、受托人拍卖公司网上的公告拍卖时间地点都错误，所以不算数。这种理由妥否？玩这种“让别人看不懂，只有我懂”的糊人的拍卖公告，用意是什么？难怪前2次拍卖无人到场，第3次“终于有了一个人去买”！按照程序，三份公告都不能作准，当重新发布内容一致无误的公告。如果拍卖程序已进入第二、三次拍卖，应裁定已进行的程序统归于无效。因为，皮之不存，毛之焉附？第一次公告程序不合法，就谈不上再一程序的合法性。因此，本案中即使拍卖程序进入第二、三次拍卖，也当从头再来！

　　程序是好玩的吗？通常情况下，人民法院所有拍卖信息都要事前在《人民法院诉讼资产网》上刊登，江苏各地法院也都可在该网上查询到，而到目前为止，没有从《人民法院诉讼资产网》上看到丹阳法院对该厂房第二、第三次的拍卖公告。自2012年2月23日，全国统一平台“人民法院诉讼资产网”开通。最高人民法院常务副院长沈德咏表示，司法拍卖实现相关信息公开“全天候”、“全覆盖”。最高人民法院要求各级人民法院把司法拍卖信息发布全部纳入人民法院诉讼资产网。最高人民法院副院长苏泽林认为，人民法院诉讼资产网络平台，有助于强化对拍卖过程的全程监控。综上，人们对此次拍卖有暗箱操作的合理怀疑。

　　5问：拍卖“四合院”中一小部分，必然产生新的相邻纠纷，怎么办？

　　有必要释明承租厂房的一个现形状态。据了解，被拍卖的这间厂房可以说是“四合院厂区”的一小部分，一旦出现权属上的不统一，必然出现用水用电，道路交通等相邻权的问题。这个厂房正面以及两侧是美格厂的平房，后方是水渠，可以说，相当于一个套间，现拍卖的是里边的一间。如果该部分厂房的权属变更不再属于美格厂承租的，正面买受人是无法通行的，这就好比任何人不可能允许别人天天从自己的房间经过再进入套间，美格厂必然把属于美格厂租的房间门封住。美格厂的厂房后面的水渠，是美格厂花了非常高昂的代价修筑，为了村里灌溉排水。厂区的空地也是美格厂整体承租的，外人未经美格厂允许是不可以在厂区停车、搬运的。厂区配电房是美格厂私人投资造的，美格厂没有义务提供其他厂房里的水电。美格厂整体承租不会有矛盾，一旦把其中内设的套间分割出去，相邻矛盾是显而易见的。

　　目前没有相邻权的纠纷，作为法院在能够化解纠纷的时候，不能新制造一个相邻权的纠纷。如果去制造这个纠纷，美格厂不能保证会提供相邻权的义务，因为这个相邻关系本来是不存在的，如同把一个套间的里边一间分割卖出去，必然会产生激烈的相邻矛盾。

　　基于以上“5问”，又基于以下“3因”，承租人在收到一审裁定后，立即上诉于镇江市中级人民法院：

　　一是程序不合法。首次拍卖因公告内容不合法、不统一，应归于无效；三次拍卖，既没有在不动产上贴拍卖公告，也没有通知产权所有人、承租人即优先购买权人。

　　二是实体不合法，好比把套房中的里边一间拍卖，给买受人和原产权所有人、承租人必然带来相邻纠纷，这种人为带来的相邻纠纷，不是历史形成的而是人造的，而且是法院人造的，这说明办案人没有长远考虑。

　　三是道义情理均说不通。一个30多人的小微企业，因为法院不知道他的存在，就剥夺了法律赋予的优先购买权。既违背了最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，也是工作作风不实。

　　五、上诉镇江中级法院

　　死得更惨：违法裁定剥夺承租人优先购买权

　　“本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依据该条规定，在先设定抵押而后出租的情况下，除非抵押权人同意，否则租赁权将不能对抗已登记的抵押权，因此承租人无优先购买权。”（审判长王东辉、审判员陈征、审判员胡柏照、书记员陈辰。印章：镇江市中级人民法院）

　　法律人在呐喊：依据物权法第190条，先抵后租只是不再“买卖不破租赁”，但承租人仍有优先购买权，因为此对抗的不是抵押权人，而是竞买人！这么浅显易懂的法条，镇江法院竟然真的不懂吗？！恐怕都是“难得糊涂”！

　　法律人在呐喊：2009年9月1日实施的最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条有明确规定，且公布之日有明确解答：“不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。”

　　法律人在呐喊：要把法院拍卖的权力和操作规程，装进“制度”的笼子里！

　　这是当年参与《中华人民共和国物权法》条文理解与适用一书编写的现最高人民法院研究室民事处处长（法学博士）吴兆祥及韩君贵法官的两点解释：1、应当注意的是，只要租赁合同关系在出租人与承租人之间是合法有效的，承租人的优先购买权不受抵押权存在的影响。也就是说，即使租债关系成立在后，承租人对该租赁房屋仍享有优先购买权。抵押权人将抵押下房屋拍卖、变卖、协议折价时，承租人仍享有优先购买权。所以，承租人的忧先购买权与押抵权设立先后无关。2、在于房屋设定抵押后成立的租赁合同是有效的。理由如下：首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利，抵押人就某物设定抵押后仍对该物享有所用权，抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，即有权将抵押物出租。其次，由于抵押并不转移抵押物的占有，因此具备将抵押物出租的条件。最后，由于设定抵押是为了担保债务的履行，承认抵押人对抵押物的出租权，可以更好地发挥抵押物的使用价值，从而更好地保证债权的实现。（《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》）抵押权人无权也不能限制抵押人对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利。至于抵押人把抵押物是租给儿子用、还是租给孙子用，或是租给乞丐用，抵押权人都无权干预。退一步讲，即使抵押人在抵押期间将抵押物转让，也不属于绝对无效的法律行为。《担保法解释》第67条第1款确立了规则：取得所有物所有权的受让人，可以代替债务人清偿债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　这是当年参与《中华人民共和国物权法》条文理解与适用一书编写的现最高人民法院专职委员杜万华在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（详见近期最高法院副院长奚晓明刚编著的《司法解释民事卷》）发布之日所做的说明：

　　［问：出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生，《解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的？

　　答：从权力的设置目的看，抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿，其追求的是抵押物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力，并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看，行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时，属于出租人出卖房屋的方式，承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋，不会影响抵押权人实现债权，不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此，解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同，规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，或者拍卖房屋时，依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时，应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。

　　这是当年参与《中华人民共和国物权法》条文理解与适用一书编写的最高法院杜万华、冯小光、关丽在《人民司法》2009年第21期发表的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用。再次明确：“不论抵押权设立在租赁合同成立前或后，均应保护承租人的优先购买权。 抵押权人是获得以物的变现价值优先偿还的权利。优先购买权人是获得支付等同价款优先购买自己先前已经且正在占有的标的物的权利。作为抵押权人，无论谁买得抵押物，只要自己优先获得变现的价值即可，这是法律赋予抵押权人的实质权利。从实质上讲，抵押权只是一种价值权、变价权、对抵押物交换价值的优先受偿权，而不是对抵押物标的本身的优先购买权。

　　“先抵押后出租的，承租人照样有优先购买权！！”一个司法解释法条中明确的内容，在镇江中院裁定书中却得出相反的结论，却成了本院认为：“在先设定抵押而后出租的情况下，除非抵押权人同意，否则租赁权将不能对抗已登记的抵押权，因此承租人无优先购买权。”

　　另据承租人反映，目前所拍卖的厂房并没有在房产部门登记过户，因为丹阳房产局竟然查不到对此房登记资料！承租人跪请：对这种既多处违反程序法规定、又曲解实体法本义的错误裁定，及时叫停（可是，12月15日，丹阳执行局长亲自找到出租人，强迫要求出租人执行和解签字搬出。即使出租人签100个字同意同解，承租人也绝不答应！！）鱼死网破之日，不仅在经济上造成难以弥补的损失，也将会造成骇人听闻的房倒人亡事件！！

　　承租人总是不停地哀叹：镇江法院在裁定中对申请人提出的执行、公告、拍卖等一系列违反程序法的事实置不与答理，适用法条公然与司法解释相背离。毒药害死人，错误裁定害死“法人”，给他带来“扫地出门、无家可归”的极大损失，致使开办了三年多的厂关门歇业！惨死啊，叫天不应！叫地不灵！只有死路一条！！30多人的小微企业欲与厂房共存亡！难怪涌有一批“以死抗争”的人……